di Giuseppe Gaetano, editor in chief
Oggi per la prima volta da luglio 2022, quando la Bce alzò i tassi di riferimento dallo 0 allo 0,5%, si è invertita una tendenza inedita durata quasi 2 anni, dato che per più di 11 il costo del denaro in Ue era sempre sceso: dopo 10 rialzi consecutivi e 5 break, come ampiamente atteso, Francoforte l’ha tagliato di 25 centesimi portandolo al 4,25%.
La presidente Christine Lagarde ha ritenuto “opportuno moderare il grado di restrizione perché la nostra fiducia nel percorso dell’inflazione è cresciuta negli ultimi mesi – ha dichiarato in conferenza stampa -. Non sappiamo quanto ci vorrà per rimuoverlo tutto, non posso dire oggi a che velocità sarà fatto” ad ogni modo, ha chiarito, “sarà un percorso accidentato”.
Nell’immediato la mossa contribuirà a limare ancora al ribasso gli interessi di mercato, non solo dei mutui ipotecari variabili e dei nuovi fissi: la Fabi rileva che anche quelli applicati al credito al consumo sono scesi a una media dell’8,93%, dopo picchi superiori al 14%. Se l’inversione di trend fatica ancora a trasmettersi sui prestiti alle imprese, su quelli per acquistare l’abitazione a tasso variabile in essere la sforbiciata odierna – secondo Telemutuo – dovrebbe produrre per i clienti un risparmio mensile da un minimo di 13,50 euro per un importo di 100mila euro in 20 anni, a un massimo di 59 per 200mila euro in 30 anni. Il fisso resta più conveniente, per ora: l’efficacia dell’opzione variabile si misura chiaramente sulla distanza, e ne hanno da percorrere le famiglie prima di arrivare a estinguere il debito.
Ci sono altre 4 riunioni del consiglio direttivo qui a fine 2024 – 18 luglio, 12 settembre, 17 ottobre e 12 dicembre – quindi, ammesso e non concesso che si avverasse la rosea previsione dei mercati, di un taglio da 25 cent a riunione – il business creditizio chiuderà comunque l’anno in condizioni ancora restrittive. Nell’Eurozona la discesa dell’inflazione rallenta (gli esperti dell’Eurosistema hanno rivisto al rialzo le proiezioni sia per quella complessiva che per quella core) e i salari salgono (tranne che in Italia), dunque non è scontato che questo board – affezionato com’è all’approccio ‘meeting dopo meeting’ – segua davvero una dinamica così lineare, che ridarebbe fiato ai contraenti dei 144 miliardi di mutui variabili attivi nel nostro Paese a fine marzo scorso (un terzo del totale dei finanziamenti accesi per comprare casa).
Di sicuro l’allentamento della politica monetaria non sarà rapido come la stretta. Per S&P è “probabile un taglio per trimestre sino al terzo del 2025“: difficile che la Bce ne effettui “più di due in solitaria prima che la Fed inizi quest’anno, inoltre si prevede che le riduzioni della Fed si protrarranno fino al 2026”.
Tuttavia, a giudicare dalle prime trimestrali delle banche italiane, pare che già il lieve calo degli interessi provocato dalla sua avvisaglia abbia convinto ad accendere un prestito qualche aspirante mutuatario in più dell’anno scorso. Per Facile.it le richieste di finanziamenti sono tornate a crescere del 17% nei primi 4 mesi del 2024, con le migliori offerte che attualmente partono da un Tan pari al 2,87%, che scende al 2,65 per i mutui green. A chi non vuole o non può aspettare che i tassi scendano ancora, gli esperti consigliano di “valutare una surroga: le condizioni presenti ora sul mercato sono favorevoli ed è possibile passare dal variabile al fisso ottenendo un tasso migliore“: al momento i migliori partono da 3,05%.
Per quanto riguarda più direttamente il comparto real estate, l’ultimo Housing Trend Report di Remax smorza l’entusiasmo emerso durante la pandemia Covid (quando tante rate furono sospese) per spazi ampi e pertinenze esterne, magari nel verde: la rete di transazione immobiliare – che nel 2024 mira a 115 milioni di fatturato e a 4.800 affiliati – nota l’incremento della domanda da parte di nuclei familiari più piccoli e anziani e l’interesse verso seconde case e tagli piccoli, meno onerosi da mantenere, mentre tra i giovani va di moda co-living e comproprietà.
Tra le varie ricerche di settore dell’ultimo periodo – in gran parte concordi nell’indicare un momento di prolungata incertezza nel comparto creditizio, e concentrate a comparare gli “sconti” tra un’offerta e l’altra – è da segnalare quella ancora di S&P che, nel contesto sofferente, registra invece performance stabili per il mercato delle cartolarizzazioni con finanziamento residenziali sottostanti, grazie al livello di indebitamento storicamente basso delle nostre famiglie; ed è “probabile si mantenga contenuto, attorno al 40% del Pil nel 2024 e nel 2025 e circa la metà della media dell’Eurozona” dicono gli analisti.
La ricchezza finanziaria degli italiani cifra il doppio del Pil nazionale e rappresenta “una fonte significativa di sostegno per il loro merito creditizio in caso di difficoltà” grazie alle ingenti risorse accantonate in polizze, depositi e quant’altro. La prova dell’assenza di sostanziali criticità nelle tasche della maggioranza dei clienti degli intermediari è, inoltre, nelle recenti relazioni finanziarie al 31 marzo, in cui l’indice di deterioramento del credito è rimasto quasi ovunque su livelli trascurabili.
Ma a sostenere le cartolarizzazioni ci hanno pensato anche i tradizionali bassi coefficienti loan-to-value e il prudente underwriting, oltre alla netta prevalenza di prodotti a rata fissa: a chi li ha accesi in tempo, questi hanno permesso di schivare i rincari, magari allungando il piano di ammortamento (oggi in media oltre 24 anni). Scelte oculate della clientela e programmi governativi per le fasce più esposte – come il Fondo Gasparrini – han contribuito a far sì che la percentuale di insolvenza dei cittadini sia aumentata appena allo 0,9% di dicembre 2023 dallo 0,5 di fine 2022, mentre finora i default nelle cartolarizzazioni viaggiano al 2% contro la media europea del 4.
Adesso però, che occorrono requisiti reddituali e anagrafici sempre più stringenti per accedere alle garanzie statali sono sempre meno, anche l’agenzia di rating cita i famigerati ‘mutui green’ come panacea per risollevare il segmento: valgono ormai il 10% delle nuove erogazioni e consentono di risparmiare 20-30 punti base di interesse.
Mutui e Direttive “Green”, alcune Proposte sostenibili per l’accesso al Credito
