di Giuseppe Gaetano, editor in chief
L’ultimo bollettino ABI diffuso nel weekend conferma, a gennaio 2024, il lieve trend discendente dei tassi di interesse sui prestiti individuato dal recente bollettino di Bankitalia su dicembre 2023.
Sebbene il tasso medio sul totale dei finanziamenti resti invariato da novembre al 4,76%, l’associazione bancari rivede ulteriormente al ribasso le singole percentuali segnate in questo inizio anno, con i tassi sui nuovi prestiti alle imprese in costante flessione nei 3 mesi da 5,59 a 5,46 a 5,39% così come quelli per i mutui scesi da 4,5 a 4,42 a 3,99%. Si aggravano però entità e soprattutto domanda di prestiti: -2,9% annuo a gennaio per quest’ultima voce, rispetto al -2,5% registrato a dicembre. Al momento, dunque, la tenue inversione di tendenza ha riguardato solo i costi dei finanziamenti ma non la richiesta, o quanto meno la loro concessione.
E mentre banche e società di mediazione archiviano i bilanci 2023 del comparto mutui e guardano agli sviluppi del business in questo inizio 2024, l’Istat se n’esce intanto coi dati su fonte notarile del secondo trimestre 2023. Ben vengano, se tanto tempo occorre per allargare lo zoom e avere numeri più esatti sul fenomeno. Il report al giugno scorso conferma il mercato a due velocità, comunque discendenti, di transazioni immobiliari (235.725, -16% annuo) e mutui (78.512, -35,3%) crollati, pur in misura in diversa, nei comuni di ogni dimensione di tutta la penisola. Un trend già spiegato con l’appeal tuttora rappresentato dal mattone di proprietà: non tanto come investimento, ambito in cui soffre la concorrenza di Btp e titoli obbligazionari; quanto come “status”, coronamento di una realizzazione familiare e professionale.
Quasi la metà dei nuovi acquirenti continua a non voler rimandare il sogno di una vita a chissà quando, per aspettare che il costo del denaro calasse, e ricorre a fondi propri. Fabi calcola che nel corso del 2023 la ricchezza delle famiglie sia cresciuta di quasi 80 miliardi di euro, toccando quota 5.216 mld: due volte e mezzo il Pil e quasi il doppio del nostro debito pubblico. La fetta più grande, circa il 30%, è sempre parcheggiata su depositi e conti correnti ma resta buono anche l’accantonamento in polizze: l’anno scorso il portafoglio investito in prodotti assicurativi si è attestato a 1.065,4 mld.
Sarà anche per questo che nell’aria c’è ottimismo, almeno lato real estate: si riduce infatti al 45% il numero di operatori interpellati nell’ultimo sondaggio Fimaa-Confcommercio, secondo cui nel 2024 le transazioni diminuiranno ancora a fronte di una domanda sostanzialmente invariata; crescono le aspettative di stabilità (38,7%) e aumento (16%) delle compravendite, nonostante la maggioranza (65%) ritenga che i prezzi delle case resteranno stabili. E’ necessario che si abbassino affinché i mercati creditizio e residenziale riprendano quota, e che si colmi il vulnus nell’offerta di abitazioni energeticamente efficientate ed economicamente rivalutabili: case green per prestiti green, è la direzione a cui guarda il business.
Prendendo infatti un mutuo della durata di 25 anni con un tasso del 3,80%, considerando il 30% di un reddito medio annuo di 33.798 euro come percentuale massima sostenibile per garantire la capacità di rimborso e ponendo un Loan to Value all’80% – quindi col 20% da coprire con un capitale iniziale (quasi 41mila euro) – Tecnocasa ha calcolato che oggi un nucleo familiare tipo potrebbe acquistare un’abitazione da circa 200mila euro, con una rata mensile da 844 euro: per quanto si possa essere oculati nella gestione delle risorse finanziarie, è davvero molto arduo trovare a quella cifra un immobile ristrutturato e riqualificato dal punto di vista energetico, con le varie pertinenze valorizzate dalla pandemia Covid in termini di spazi interni ed esterni. La convenienza dei mutui “verdi” dimostra che, a certe condizioni, il mercato infrange le decisioni di politica monetaria autodeterminando criteri e parametri dei prodotti.
Naturalmente è necessario che si smorzino anche i tassi, specie in Italia. Secondo le elaborazioni Fiba su dati BCE, al 30 novembre scorso superavano la media europea in ogni segmento: dai mutui (4,50 contro 4,05 e addirittura 3,52% in Francia) ai prestiti per altre motivazioni (6,12 contro 5,52 e 4,35% in Francia). Sul credito al consumo, ad esempio, la clientela francese paga un Taeg del 6,55% con un +0,25% di spese rispetto al Tan; mentre da noi i due valori toccano rispettivamente il 10,27 e l’1,68%. Eppure, nel Belpaese il peso del credito al consumo sul totale dell’erogato alle famiglie è al 18% contro la media Ue dell’11: vi è ricorso soprattutto chi non ha voluto o potuto attingere ai propri risparmi e, nell’ultimo anno, ha contribuito con la cifra record di 160 mld ai 585 erogati complessivamente ai cittadini, portando il debito medio a quasi 10mila euro a residente (+4,5% annuo) in base ai conti della fintech Bravo.
Tuttavia, nonostante le ampie risorse accantonate, per alcuni clienti qualche difficoltà deve pur esserci se è vero che – per quanto riguarda i mutui – in 3 giorni oltre 9mila siciliani hanno chiesto contributi contro l’aumento degli importi nell’ultimo biennio, e altre 4.540 domande sono in bozza sulla piattaforma della finanziaria regionale Irfis: una misura inedita di sostegno, voluta dalla giunta locale, che per l’operazione ha stanziato 50 milioni a fondo perduto.
Quest’anno però c’è fiducia, dicevamo. Anche lato credito. A metà febbraio l’Euribor a 3 mesi si è attestato a 3,91% (10 punti base in meno dal picco di ottobre) e stando ai futures si attende un calo di 70 centesimi da luglio a fine anno e di altri 150 cent nel 2025, che porterebbero il parametro all’1,75%. Certo non si può pretendere che le rate mensili dei mutui variabili diminuiscano in un anno del 60% di cui sono lievitate: nei prossimi 12 mesi il calo dovrebbe raggiungere al massimo il 20%. La quotazione dell’indice l’Irs a 10 anni, invece, è già scesa di 83 pb (a metà febbraio è stato in media del 2,69%) e – dato che in condizioni normali è più alta dell’Euribor – presumibilmente potrà scendere ancora di poco, accorciando così quell’anomala forbice che prosegue ad allargarsi superando attualmente il punto e mezzo.
Addirittura, secondo la prima rilevazione del nuovo anno Trends&Insights di Experian, a gennaio si è impennata la domanda di prestiti finalizzati (+13,4% mensile, +16,8% annuo) e personali (+53,9%, +10%) e perfino le richieste di mutuo, pur senza tornare in positivo nell’anno, sarebbero cresciute del 37,8% da dicembre. Cifre da prendere con le pinze, ma di sicuro il 2024 s’annuncia molto migliore per gli intermediari e i loro clienti.
