di Giuseppe Gaetano, chief editor
Dopo l’ennesimo aumento di 50 punti base al costo del denaro da parte della Bce, è gara tra i player del settore a calcolare come e quanto la stretta monetaria influenzerà il business immobiliare e creditizio: due mercati che vanno chiaramente a braccetto. Secondo Idealista, che a metà 2022 ha approfittato del decadimento dell’incompatibilità con l’attività di mediazione creditizia per lanciare anche in Italia – dopo Spagna e Portogallo – la propria divisione mutui, le rate dei prestiti a tasso variabile aumenteranno del 60% rispetto all’importo originario dello stesso mutuo erogato solo 12 mesi fa. Alla luce dei rincari, un cliente su 3 starebbe rivedendo la propria decisione di acquisto modificando la tipologia di immobile (con meno metri quadrati) o il quartiere/zona (più periferico ed economico) verso cui si era diretto inizialmente. Si cambia target e location, ma anche banca: “In Idealista Mutui riceviamo ogni mese il doppio di richieste di consulenza sulle surroghe del mese precedente” rivela il responsabile del portale, Fabio Femiani. Anche perché fino all’anno scorso il 40% circa di tutti i mutuatari era ancora a variabile, con o senza cap.
“Tra il 2021 e il 2022 i compratori hanno goduto di un accesso facilitato al credito e di un mercato di sostituzione ricco – nota Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it –, in grado di attingere da un importante stock di immobili in vendita accumulato durante la pandemia Covid. Inoltre i prezzi di allora, a livello nazionale, erano vicini ai minimi dal 2000: tutto questo ha fatto tornare le compravendite ai livelli precrisi del 2008“. L’inversione di tendenza registrata tra fine 2022 e inizio 2023 non sta ancora impattando sui tempi di vendita che, sempre secondo Immobiliare.it, pur nelle notevoli differenze territoriali sono mediamente di 6 mesi. Eppure l’aumento della permanenza dell’invenduto sul mercato dovrebbe essere tra gli effetti di un presunto venir meno del rapporto rata/reddito, normalmente pari a circa 1/3, usato dalle banche come criterio di selezione per prestare denaro: secondo Facile.it, con i tassi attuali il 18,6% dei cittadini che l’anno scorso hanno chiesto il mutuo oggi non avrebbe i requisiti per poterlo accendere.
Inoltre, a parità di rata, in 12 mesi il potere di acquisto di un nuovo mutuatario sarebbe calato del 22% e, per accedere al finanziamento, dovrebbe avere un reddito più alto del 27%. La batosta riguarda pure il tasso fisso, ad esempio: a febbraio 2022 la rata mensile di un mutuo di 25 anni da 126mila euro al 70% era pari a 482 euro, e il richiedente doveva avere un reddito netto mensile disponibile di almeno 1.450; adesso, per lo stesso mutuo, la miglior rata mensile è pari a 615 euro e il richiedente dovrebbe guadagnarne almeno 1.845. Altrimenti, con la medesima rata, può puntare ad avere un mutuo di appena 98.695 euro. La progressiva diminuzione degli importi medi richiesti (attestati ora sui 130mila euro) è un’altra spia emergente della difficoltà del momento, così come l’aumento delle aste giudiziarie: è a queste che si rivolgono i giovani per trovare prezzi accessibili, visto che passando per le agenzie non scendono.
L’Istat ha appena rilevato che nel quarto trimestre 2022 l’indice dei prezzi delle abitazioni, a fini residenziali o di investimento, è rimasto identico rispetto al trimestre precedente: +3,8% nei confronti dello stesso periodo del 2021. Al di là delle differenti percentuali calcolate, la flessione di volumi di compravendite immobiliari ed erogazione credito è rilevata pure dal recente TempoReport 2023 di Tempocasa, che solo nel 2025 prevede una risalita per entrambi i comparti. Fino all’anno scorso il mercato ha retto: i prestiti a famiglie e imprese hanno segnato nel complesso un +2,1% annuo anche se, in base ai calcoli ABI, se il tasso medio per le nuove operazioni per comprare casa è salito al 3,09% e quello sul totale dei prestiti al 3,22% dal 2,16 del 2021. È da quest’anno che il rialzo dei tassi, combinato a inflazione e fine di bonus e agevolazioni edilizie, inizierà a farsi sentire sul serio: una crisi latente, che deve ancora manifestarsi appieno sulla tenuta dei consumi e si acuirà necessariamente nei prossimi mesi con gli ulteriori aumenti dei tassi delle banche centrali, per quanto ridotti.
Infine anche per Nomisma, in questa particolare congiuntura sfavorevole, il crescente fabbisogno di credito delle famiglie si scontra con un’erogazione più prudente e selettiva da parte degli istituti, occupati a tenere sotto controllo la rischiosità del settore: “Non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 – quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura dei potenziali mutuatari”. Meno domande di finanziamento, meno intenzioni di acquisto: dopo un 2022 caratterizzato da stabilità dei prestiti e marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), quest’ultimo report prevede nel 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18%) che ancora di surroghe e sostituzioni (-47%), destinate dunque a ridursi dopo il boom del momento. Nomisma stima una flessione delle transazioni nell’ordine del 14,6% annuo, soprattutto nei primi 6 mesi, senza arretramenti dei valori nominali: “La rigidità dei prezzi delle abitazioni, nelle fasi di rallentamento ciclico, rappresenta una caratteristica del mercato immobiliare italiano”. L’entità di un ormai ineludibile repricing passerà dai tempi del rallentamento del mercato.
