di Giuseppe Gaetano, chief editor
Il mercato dei mutui, penalizzato dai tassi di interesse, trascina giù con sé l’immobiliare, concentrato in pochi centri e in evidente rallentamento in tutte le restanti aree del Paese.
Gli ultimi due trimestri 2022 hanno mostrato un’importante inversione di ciclo, che secondo gli addetti si confermerà nel primo trimestre 2023. La diminuzione del ricorso a mutui ipotecari e agevolazioni fiscali “prima casa”, a causa della crescita del costo del denaro, è certificata anche dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate: nel quarto trimestre 2022 i primi sono scesi al 42,8% dal 49,3 del trimestre precedente, mentre le seconde al 63,2% dal 65,3. Il taglio a volumi di scambi è, ovviamente, in stretto rapporto con la minore disponibilità economica delle famiglie. Dopo un biennio “fin troppo dinamico ed esuberante”, il 2023 porterà una contrazione per il mercato creditizio legato al comparto immobiliare, ma con un numero di compravendite comunque superiore rispetto al 2019: è quanto emerge anche dall’ultima ricerca sul settore, da poco diffusa da 24Max.
L’anno scorso la maggioranza dei mutui intermediati dalla società di mediazione creditizia di Remax Italia è stata accesa per la prima casa e soprattutto da chi ha un contratto a tempo indeterminato (78%). I mutuatari si sono equamente distribuiti tra single e coniugati mentre calano le coppie separate che, insieme a vedovi e conviventi, rappresentano la minor parte. La fascia d’età più rappresentata va dai 25 ai 44 anni. Inoltre, nel 2022 emerge una crescita del 14% dell’erogato: da 142 a 162 milioni di euro, per un totale di oltre 2.000 pratiche – di cui il 64,23% a tasso fisso – dall’importo medio di quasi 122.000 euro. Adesso però tassi ai minimi storici, nuove esigenze abitative esplose con il lockdown e agevolazioni governative hanno ceduto il passo a inflazione, stretta monetaria (il 3,95% di interesse sui mutui, registrato a gennaio da Bankitalia, è il dato più alto degli ultimi 10 anni) e quindi criteri meno rilassati per la concessione del mutuo. Un’avvitata alle concessioni, specie a quelli oltre i 20 anni, appare necessaria anche alla luce dell’andirivieni tra varabile e fisso che potrebbe seguire nei prossimi anni il saliscendi di tassi e inflazione.
Il boom dei contratti di locazione, che secondo Scenari Immobiliari e Abitare Co. a Milano sta impennando i canoni di affitto, è tra i più chiari effetti collaterali delle maggiori difficoltà degli italiani nell’acquistare casa. Nel 2023, per il real estate residenziale, il report 24Max prevede una riduzione del transato di circa l’8-9% annuo e, in parallelo, una leggera riduzione dell’erogato da parte degli istituti. Non per il Gruppo però, che – nonostante le criticità – per l’anno in corso annuncia 2 obiettivi: arrivare a circa 150 collaboratori dagli attuali 118, incrementando la capillarità territoriale del network; e superare i 200 milioni di erogato puntando, da un lato, sulle linee di business prestiti e cessione del quinto e, dall’altro, su nuovi strumenti in grado di rendere la rete più efficiente. Considerata la ricaduta sui budget familiari del costo del denaro, che la Bce rialzerà almeno per tutto il primo semestre 2023, il centro studi vede bene il tasso fisso, “che congela le condizioni allo status quo, probabilmente per rispondere anche a una necessità emotiva di chi accende un mutuo”.
Fino alla scorsa estate “l’interesse degli acquirenti si stava progressivamente orientando verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con cap e mutui green per immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche A o B, ma a fine anno il fisso è diventato simile al variabile causando una repentina inversione di tendenza”. Le associazioni di consumatori si cimentano ogni giorno in simulazioni e ricalcoli delle rate, è certo tuttavia che in queste settimane i variabili aumenteranno ancora. Se è vero che le strette della Bce sono agli sgoccioli e nei prossimi mesi l’inflazione allenterà la morsa, agli acquirenti converrebbe temporeggiare perché il momento buono per accendere un mutuo potrebbe iniziare nel 2024. Di converso, grazie al boom degli affitti, è difficile che nel frattempo anche i proprietari finiscano a corto di liquidi e abbassino le pretese sul prezzo a mq delle loro case, rilanciando così il giro d’affari di un comparto che corre il pericolo di perdere la sua funzione di bene-rifugio per eccellenza degli italiani.
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