di Giuseppe Gaetano, editor in chief
Qualcuno s’è accorto che sul lungo termine i mutui a tasso variabile sono tornati ad essere un’opzione papabile, scenario che dipingevamo già a luglio 2023 su PLTV.it, con circa un punto percentuale a dividerli oggi dal tasso fisso.
Per quanto ancora il fisso resterà più economico? Nonostante la riduzione di oltre un punto nell’ultimo anno, a febbraio il Tan medio si è attestato al 2,87% contro il 3,66 del variabile; anche lo spread applicato risulta mediamente inferiore, e per le surroghe da una banca all’altra la convenienza è ancora maggiore. MutuiOnline rivela che il 99,6% dei suoi utenti internet continua a preferire questa opzione anche nel 2025, ma secondo più di un esperto il variabile diventerebbe più competitivo già entro fine estate. Certo, con Donald Trump a Washington bisognerà vedere per quanto tempo riuscirà a restarlo: la proiezione è al netto di eventi geopolitici – come dazi e riarmi – che rialzerebbero inflazione, prezzi al consumo e infine l’Irs, frenando il ciclo di sforbiciate della Bce. In teoria da settembre, a parità di spread, il risparmio tra le due opzioni potrebbe ribaltarsi e i mutuatari presenti e futuri avere più scelta, in base alle proprie capacità di rimborso.
Assisteremo a fine anno a una rincorsa alla surroga al contrario, da fisso a variabile? Quella da fisso a fisso è già cominciata. Attualmente per il cliente, se non modifica la durata residua del rimborso, il cambio conviene solo se la rata mensile scende da subito in maniera importante. Nonostante la fame di impieghi, non è detto però che tutte le trattative continueranno ad andare in porto: l’istituto surrogante deve infatti farsi carico dei costi di istruttoria, perizia, notaio e – se l’utente non è interessante o ha già numerose surroghe alle spalle – può sempre rifiutare la proposta. Naturalmente spetta anche alle banche rimodulare l’offerta sul variabile, per rilanciarne l’appeal.
Il Borsino mutui acquisto casa – un nuovo osservatorio semestrale MutuiSupermaket/Nomisma – stima erogazioni in crescita del 10,6% nel 2025, con una stabilizzazione tra 2026 e 2027, e un calo dell’Euribor a 3 mesi fino al 2,10% entro il primo trimestre 2026. In verità, altri osservatori calcolano che l’indice raggiungerebbe il livello neutro del 2% già il prossimo dicembre. La fascia più interessata alla sottoscrizione risulterebbe quella dei giovani 18-34enni (85%). Il 90% delle famiglie consulta annunci online (ormai loro malgrado visti gli algoritmi che presentano notizie e post profilati in Rete, memorizzando le ricerche); il 63% utilizza invece simulatori di rata sui siti di comparazione; il 23% preferirebbe infine sottoscrivere il prodotto totalmente online, senza recarsi di persona in una filiale. Tra gli altri dati: un acquirente su 5 avvia prima la pratica di finanziamento, per definire la reale entità delle risorse stanziabili per la transazione, e poi individua l’abitazione da comprare. Inoltre, solo uno su 4 è propenso a farsi finanziare fino al 50% dell’acquisto; il 75% si orienta su percentuali superiori e una minoranza (8%) arriverebbe perfino al 100% del valore se trovasse un intermediario disposto al prestito.
In verità, secondo una recente analisi di Plus24, per ora solo Intesa Sanpaolo si spinge a quella soglia (sempre che il cliente superi l’istruttoria); un paio di gruppi arrivano al 95% a determinate condizioni, ma per la maggioranza dei player il tetto massimo resta l’80%. Nel 2024 Bankitalia ha rilevato un Loan to value medio al 78%.
Tornando al Borsino, il 76% degli aspiranti mutuatari intendono comprare o sostituire la prima casa, magari usata ma in buone condizioni (55%), tra 90 e 109 mq (33%), in classe A o B (59%) o comunque con elevate prestazioni energetiche (64%), luminosa, silenziosa, dotata di pertinenza esterne. Che scoperta: chi non la vorrebbe così? Costa cara, però. In Italia i prezzi degli immobili sono aumentati in media più di quelli al consumo e dei redditi dei cittadini, e questo frena la ripresa del business: S&P afferma che gli effetti del regime di credito d’imposta Superbonus si stanno attenuando, portando a una normalizzazione della domanda real estate, i cui prezzi – secondo le ultime stime degli operatori – continueranno però a crescere di quasi il 3% all’anno fino al 2027. Anche da un sondaggio di Bankitalia – condotto su 1.488 agenti immobiliari dal 7 gennaio al 6 febbraio 2025 – emerge che i segnali di rialzo si sono rafforzati, spinti dalla ripresa delle richieste. Aumentano però le transazioni intermediate e si riduce la quota di operatori che segnalano difficoltà nell’ottenere un mutuo; lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto vicino ai minimi storici e i tempi di vendita si confermano molto contenuti.
Di recente la consulta Fiaip-Fimaa-Anama ha chiesto al governo di ripristinare la versione originaria testuale del Fondo di Garanzia Consap “mutui prima casa”, ristretto di fatto a poche categorie di soggetti: per agevolare l’accesso al credito, ma anche per incentivare il percorso di riqualificazione ed efficientamento energetico del nostro patrimonio immobiliare, che vede in campo appositi prodotti “green” (di cui si attendeva una definizione nella direttiva Ue sul credito immobiliare, attualmente sospesa da Bruxelles).
Il risparmio sui green c’è ma non è che sia esorbitante e, come per le garanzie Consap, ogni banca segue la sua politica di offerta. Deloitte ha rilasciato il mese scorso un report sul green asset ratio (Gar) dei mutui residenziali che – a giugno 2024, su una media di sistema del 6,10% – incoronava al primo posto IntesaSanpaolo con una percentuale del 9,84%, seguita da Banca Mediolanum (9,56%) e Banco Bpm (8,06%). La media europea e dell’8,39%.
Riprendendo il filo dei report, pure MutuiSupermarket ha una Bussola con Crif, secondo cui l’anno scorso le erogazioni di nuovi mutui ai privati sono salite addirittura di oltre il 12%. Per Bankitalia, invece, la crescita è stata del 6,8% con 47,7 miliardi di euro erogati a fine dicembre su un totale 426,2 in essere. Da altri due comparatori, Facile e Mutui.it, apprendiamo che dalla seconda metà del 2024 – grazie ai tagli ai tassi (e a canoni di locazione ancora più esosi dei prezzi di vendita) – sarebbero aumentate: domande (+13%), importi richiesti (134.358 euro, +5%) e valore medio dell’immobile oggetto di mutuo (209.160, +5%). Le surroghe (non sempre distinte nei report dal dato sui nuovi mutui accesi) sarebbero cresciute in 12 mesi dal 21 al 29%, il che avrebbe alzato l’età media dei richiedenti a oltre 40 anni; stabile a 26 la durata del piano di ammortamento. A livello regionale, gli importi più elevati sono in Trentino Alto Adige (402 euro), Lombardia (319) e Veneto (306) – caratterizzati non a caso da un’alta incidenza di mutui sul complesso dei finanziamenti e da un debito residuo più alto (ben oltre i 40mila euro) -, mentre quelli più bassi si riscontrano in Sicilia (235 euro) e Calabria (233), con debito residuo attorno ai 20mila euro. L’attenzione alla sostenibilità della rata resta sostanzialmente stabile e uniforme sulla penisola.
Intanto, secondo Experian, anche febbraio è stato un mese dinamico per la domanda di credito retail in genere: +45% annuo di richieste di mutui, sia pure in lieve flessione del -3% rispetto a gennaio; +20,5% per il buy now pay later, dove 1/3 dei consumatori sono under 30; +8,6% prestiti finalizzati, ma -5,7% mensile a causa soprattutto della crisi automotive; +18,3% per i personali, che crescono del 7% anche sui 30 giorni.
Ci piacerebbe tralasciare le tediose numeriche su somme, durate, zone geografiche e target di clientela divisi per sesso e reddito – più o meno noti o facilmente immaginabili – per individuare ciò che ci preme: la direzione complessiva verso cui sta evolvendo il mercato. La difficoltà di mettere ordine e coerenza nel bailamme di cifre sopra riportate, e di farle combaciare con le relazioni finanziarie di banche e finanziarie, derivano: 1) dalla differenza, spesso non colta, tra domanda ed erogato effettivo; 2) dal fatto che si tratta di sondaggi su un campione che – per quanto vasto – resta pur sempre limitato di fronte alle specificità territoriali, con risposte non sempre sincere alle interviste; 3) dal concentrarsi unicamente sul canale online, buono per raccogliere informazioni preliminari prima che la maggioranza si diriga però ancora in una filiale fisica, dove importi e criteri del prestito vengono rivisti e ritrattati col consulente, ma restano in gran parte sconosciute alle elaborazioni sul web. Le abbiamo viste nero su bianco, in realtà, alla voce impieghi degli ultimi bilanci d’esercizio degli intermediari.
Banche: Triennio Record, Bancassurance contro il Calo del Margine nel 2025
