di Fabio Picciolini, esperto consumerista
La Bce ha lasciato da mesi invariato il tasso di interesse di riferimento al 4,50% mentre il mercato italiano ha continuato a posizionarsi su percentuali più basse, come dimostra la media del tasso applicato ai mutui per la casa nel mese di aprile, pari al 3,67%.
Ora la domanda è cosa accadrà nel prossimo mese di giugno, quando è atteso un primo taglio: i tassi di mercato si allineeranno a quello ufficiale oppure si ridurranno ulteriormente, anche per ridare un po’ di fiato a imprese e famiglie? Una scelta particolarmente importante nel comparto dei mutui residenziali, complicando le decisioni dei potenziali mutuatari che dovranno stabilire se è il momento giusto per l’acquisto dell’abitazione o se è meglio attendere. Riflessione simile anche per i mutuatari attuali, nel decidere se effettuare o ritardare un’eventuale surroga.
Se la scelta dovesse cadere sull’acquisto la prima decisione riguarderà il tipo di mutuo accendere. Quasi certamente il mutuo green, ma per cosa: un’abitazione già in regola con le previsioni di sostenibilità ambientale, o che abbisogna di lavori di ristrutturazione? Ulteriore valutazione dovrà riguardare il tasso da applicare, in una situazione in cui il fisso è più vantaggioso del variabile, per evitare i costi di crisi future; infine la durata, che dovrà tener conto della capacità di sopportare il costo della rata per l’intero ammortamento del prestito.
L’8 maggio 2024 è stata pubblicata la Energy Performance of Building Directive, ovvero la revisione della prestazione energetica edilizia, con l’obiettivo di emissioni zero entro il 2050 ma interventi già entro il 2030. Secondo i dati ufficiali, in Italia gli immobili residenziali sono circa 35,3 milioni di cui 26,8 mln (75%) con pessime performance energetiche e oltre il 60% in classi energetiche F e G, le più basse. È quindi necessaria una grande opera di efficientamento energetico delle abitazioni, che presenta vantaggi e svantaggi.
L’aspetto positivo è la maggiore sicurezza della casa, l’incremento di valore, il risparmio sulla bolletta energetica (calcolato in circa il 40% dell’attuale onere), la migliore sostenibilità ambientale. L’aspetto negativo è l’impatto finanziario sulle famiglie, stressate da anni di difficoltà e con il potere di acquisto mortificato; probabilmente già hanno un mutuo o hanno acceso altri finanziamenti. Dev’essere considerato anche l’ulteriore carico economico sulle spalle delle future generazioni in termini di estinzione dei mutui accesi oggi, su case meno rivalutabili.
Il sistema bancario sembra aver compreso la necessità di agire e si è attivato offrendo i cosiddetti “mutui green” per finanziare acquisti o ristrutturazioni. Le erogazioni non sono ancora molte a causa della forte diminuzione delle compravendite, a cui si è accompagnato l’aumento degli acquisti in contanti, probabilmente a causa degli alti prezzi degli appartamenti. Diversi istituti stanno comunque lanciando campagne promozionali che – per questo genere di prodotti – prevedono un minor costo del servizio del debito, applicando tassi inferiori tra 30 e 60 punti base rispetto ai mutui tradizionali, per un risparmio – in base a importo, durata e spread – superiore in media a 200 euro mensili.
Iniziative lodevoli, ma insufficienti senza una programmazione di lungo termine: per essere pronti tra 2 anni, quando la direttiva dovrà essere applicata, serve una politica sociale lungimirante, capace di valutare – con l’assunzione di regole e impegni certi – gli aspetti positivi a medio lungo termine attraverso l’utilizzo di finanza, pubblica e privata.
La Banca d’Italia è stata la prima a presentare alcune proposte sostenibili che prevedono l’utilizzo di strumenti diversificati, dalle detrazioni d’imposta, alle forme di sussidio diretto per le situazioni più disagiate, al sostegno all’accesso al credito. Altre potenziali soluzioni per affrontare questo nuovo impegno potrebbero essere – trovando spazio nella riforma fiscale in atto – l’applicazione, anche solo per qualche anno, di un’aliquota detraibile sugli interessi più alta dell’attuale 19%, estendendola ai prestiti personali accesi con il fine unico della ristrutturazione della casa.
Si può immaginare la possibilità di ristrutturare i finanziamenti in essere in mutui green: le banche – tenendo presente gli ottimi risultati degli ultimi anni – potrebbero concedere di calmierare spese e/o spread applicato o ammettere, come avviene per la surroga, la rinegoziazione gratuita dei mutui finalizzandola al miglioramento della classe energetica.
E ancora: potrebbero essere ingegnerizzati nuovi strumenti finanziari, utili anche al comparto edilizio, per investimenti in riqualificazione energetica e contenimento dei rischi sismici e idrogeologici degli edifici, così esposti ai danni catastrofali. Infine sarà necessaria l’offerta di una specifica e professionale consulenza da parte delle reti distributive del credito e dell’immobiliare, così che i proprietari/mutuatari – presenti e futuri – possano decidere in maniera consapevole rispetto alle proprie esigenze e risorse.
In conclusione, non si è voluto entrare nel merito della discussione sulla bontà e sull’applicazione della direttiva Ue, in base di un semplice principio: la norma è vigente e, come qualsiasi altra, ad oggi deve essere rispettata; se un domani sarà abrogata o modificata, se ne prenderà atto e si lavorerà di conseguenza.
Credito al Consumo e Mutui: tra SIC, BNPL e Cartolarizzazione sociale
