di Giuseppe Gaetano, editor in chief
Tassi elevati ancora almeno fino a metà 2024, nella più rosea delle ipotesi; offerta di case scarsa, per via anche del fenomeno degli affitti-lampo; domanda invece in aumento a causa dell’arretrato di questo anno, in cui tanti acquirenti hanno preferito rimandare la compravendita a causa dei prezzi insostenibili di mutui e abitazioni: non è difficile, allo stato, ipotizzare anche per il 2024 una contrazione del business creditizio legato all’immobiliare.
Non è solo l’ultimo ritocco al 4,5% a soffocare il mercato dei prestiti, ma la sequela ininterrotta di 10 rialzi in 14 mesi. Da ottobre la riduzione dell’acquisto di titoli di stato da parte della Bce farà risalire, inoltre, gli interessi sul debito pubblico e lo spread coi Bund tedeschi: solo la crescita del reddito familiare potrebbe invertire un trend per cui le blande misure approntate finora dalle istituzioni, che si riducono poi sostanzialmente alla garanzia under 35, appaiono insufficienti e altre, come lo spalma-mutuo, perfino controproducenti per alcuni target di clienti. In Italia tra settembre e dicembre gli informatici di Reopla prevedono circa 192.177 compravendite, -8% annuo; e il quarto trimestre dell’anno è, generalmente, quello in cui si registra il maggior numero di affari.
Fin qui niente di nuovo rispetto a quello che ci siamo raccontato in questi mesi. Eppure c’è chi come Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, sostiene che il calo dei mutui non sia tanto colpa del costo del denaro quanto dell’attuale scarsa offerta immobiliare sulla piazza. Anche secondo il suo centro studi cala il numero di transazioni (-13% nel 2023) e calerà sia pur di meno anche l’anno prossimo (-5,9%), ma non diminuisce la domanda di chi vuole investire nel real estate: il potenziale acquirente, però, “si scontra con una qualità del prodotto ogni giorno più scadente” ha detto presentando l’ultimo report sul comparto residenziale.
Il tanto vituperato bonus 110% alla fine “ha interessato solo 600-700mila abitazioni a livello nazionale” e comunque, sulla carta, non riqualifica lo stabile come uno nuovo. Altra discriminante è l’esiguo efficientamento energetico, là dove è possibile farlo: richiesto da Bruxelles, per chi compra casa è e sarà un requisito sempre più determinante nella scelta. Per Breglia la stretta monetaria della Bce “incide poco perché gran parte della domanda è di alto livello, proviene da chi ha disponibilità di risorse: e infatti quando i tassi erano al 5% in Italia abbiamo avuto 1 milione di transazioni, quando erano all’1% ne abbiamo avute 500mila“.
Del resto, la ricchezza finanziaria delle famiglie italiane ammonta a 5,3 miliardi di euro, più del doppio del debito pubblico: insomma, non è questione solo di prezzi dei mutui o degli appartamenti (+2,8% quest’anno secondo l’istituto di ricerca, con punte nelle grandi città). In realtà, per risollevare il mercato tocca arricchire l’offerta: la domanda immobiliare resta in potenza elevata ma insoddisfatta da un parco case vetusto e aree cittadine non solo periferiche – quelle più abbordabili come prezzi – pericolose e squalificate dall’abbandono a sé stesse da parte delle amministrazioni comunali e regionali. Puntare su recupero e riqualificazione dell’esistente, con requisiti Esg, sembra meno conveniente che costruire direttamente un nuovo edificio.
Secondo l’ultimo Italian Living Overview di Savills, la situazione scoraggia non solo i compratori nostrani ma pure gli investitori europei, sebbene il costo dei loro mutui sia cresciuto meno del nostro e i prezzi delle case che noi consideriamo esorbitanti per il resto dei grandi Paesi Ue – dove costa tutto tre volte – siano in realtà convenienti. Il perché è presto detto: in Italia il reddito disponibile a 48.180 euro segna -6% rispetto alla media europea, e le stime indicano che nei prossimi 10 anni il divario aumenterà di un ulteriore 5%. Le nostre Roma e Milano risulteranno sempre più economiche in confronto a Berlino, Madrid o Londra dove gli stipendi sono adeguatamente rapportati al maggior costo della vita.
A non convincere gli acquirenti stranieri come tanti italiani, quindi, dev’essere anche lo stato in cui sono mantenuti stabili e quartieri che li ospitano. Questo spiegherebbe anche il ristagno del giro delle aste: chance che consente un risparmio medio fino al 25% del valore di mercato dell’immobile, ma per cui è indispensabile affidarsi almeno a un notaio per esser certi che sull’abitazione non gravino pendenze e – nella stragrande maggioranza dei casi – aggiungere all’esborso le spese, spesso ingenti, di ristrutturazione e adeguamento.
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