di Giuseppe Gaetano, editor in chief
Non si fa in tempo a riassumere i principali report di settore usciti nell’ultimo periodo sul mercato dei mutui in Italia, che già ne spuntano di nuovi e aggiornati.
Secondo recenti stime di Nomisma, quest’anno la contrazione delle vendite immobiliari si attesterà al 13%: in cifre assolute, qualcosa come oltre 60mila transazioni in meno in 12 mesi. Anche se i prezzi delle abitazioni, benché a ritmi inferiori e molto al di sotto dell’inflazione, continueranno a salire anche nel 2024, la conferma che il ceto medio – seppur in misura minore, cambiando zona e riducendo i mq – continui a comprare casa attingendo ai propri serbatoi, arriva dal confronto con il corrispondente -29% rilevato nel business dei mutui. Serbatoi molto consistenti d’altronde, essendo notoriamente un popolo di risparmiatori. Non a caso, per l’Istat, la propensione al risparmio è scesa del 3,6% nei primi 6 mesi 2023: ai livelli attuali, per molti budget è diventato proibitivo perfino un tasso fisso più basso del variabile. Il rapido processo di disinflazione, insomma, non è colto dalle tasche di molti consumatori.
Brusca impennata del costo del denaro ed erosione del potere d’acquisto avrebbero spostato solo il 7,3% della domanda verso l’affitto (e in misura minore verso il cosiddetto social o senior housing), probabilmente per la durata sempre maggiore del finanziamento che gli aspiranti mutuatari sono costretti a chiedere per permettersi di rimborsarlo, visto che di per sé l’importo medio mensile per la locazione continua ad essere superiore alla rata di un mutuo.
Prestiti a 40 anni (e in qualche caso perfino oltre) raramente vengono concessi se il piano di estinzione oltrepassa gli 80 del richiedente: secondo MutuiOnline, attualmente solo due banche – Intesa Sanpaolo e MPS – promuovono questa soluzione. La rata scende comunque di poco rispetto al piano a 30 anni, ma soprattutto l’opzione è limitata di fatto alla sola fascia 36-39 anni visto che, al di sotto, è possibile accedere alle garanzie del fondo Consap e dunque non v’è ragione di spalmare il rimborso così a lungo nel tempo. Per l’Agenzia delle entrate, nel terzo trimestre le compravendite effettuate usufruendo dell’agevolazione prima casa sono scese al 62% (-3% annuo), attestando quindi una difficoltà o una ritrosia ad accendere il finanziamento quand’anche tutelato dallo Stato.
Per Kìron Partner la copertura statale ha abbassato a 39 anni l’età media dei richiedenti, dai 40 del 2022, mentre la durata del mutuo è passata in 12 mesi da 26 a 26,7 anni (nell’82,8% dei casi compresa tra 21 e 30 anni). I numeri della società del Gruppo Tecnocasa sono fermi al primo semestre. Ben diversa l’entità della durata calcolata da Euroansa, a fine 2023: oltre 2 anni in più rispetto al 2022 per riuscire a finanziare lo stesso importo, rimasto invariato negli anni a poco più di 130mila euro).
Ma c’è un altro dato della ricerca della società di mediazione creditizia che salta all’occhio, in controtendenza rispetto a ogni altra analisi di settore: in confronto all’anno scorso sarebbero infatti raddoppiati dal 6,63 % a quasi il 14% gli italiani che scelgono il tasso variabile, con il fisso che – benché resti preferito – cala dall’83% al 75% dei contratti. Una decisione che dipende probabilmente dai costi raggiunti dal fisso, inferiori (ancora per poco) al variabile ma comunque alti: l’opzione comporta il mantenimento della soglia fissata ora fino all’estinzione, se nel frattempo non lo si rinegozia. Ma dipende anche dall’accreditata prospettiva di un abbassamento dei tassi di riferimento Bce nel 2024: uno scenario che conforta la posizione sostenuta da PLTV.it fin da inizio anno che alla lunga paghi la scelta del variabile.
Quanto alla svolta ’green’ imposta dall’UE, niente in contrario ma 9 su 10 pretendono aiuti e incentivi pubblici per sostenerne i costi. Lo sostiene l’ultima indagine di Federproprietà-Censis Eppure i mutui green, per residenze nuove o ristrutturate con alta classe energetica, rappresentano in questo momento le soluzioni più convenienti sia per le condizioni di offerta che in ottica di investimento a lungo termine. In base alle simulazioni di MutuiOnline.it su un mutuo trentennale da 200mila euro richiesto da un 40enne milanese, la migliore offerta tradizionale vede TAN al 3,80%, TAEG al 3,98% e rata di 932 euro: cifre che per un prodotto green scendono rispettivamente a 3,49%, 3,63% e 897 euro per una differenza sugli interessi totali di circa 12.500 euro; tanto che la domanda di questa linea “verde” ha toccato quest’anno il 9,6% dall’1,3% del mix 2022. Stabili gli importi medi erogati, pari a 173.136 euro, circa il 30% più alti rispetto a quelli dei mutui tradizionali, che invece calano. C’è da scommettere che, quando la stretta monetaria si allenterà, il segmento decollerà.
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