di Giuseppe Gaetano, editor in chief
Rafforzare le garanzie statali su tutti i finanziamenti “green”, non solo i mutui, e semplificare in 3 aliquote tutti gli incentivi fiscali edilizi rendendoli strutturali per almeno 5 anni.
Sono, in sintesi, le richieste avanzate martedì da Fiaip e ABI al governo per sviluppare la domanda e favorire l’offerta di strumenti finanziari per investimenti in riqualificazione energetica e contenimento di rischi sismici e idrogeologici degli edifici. Aspetto, quest’ultimo, che darebbe anche una grossa mano nel contenere i premi delle polizze catastrofali, obbligatorie e non. Le proposte si articolano in 10 punti riguardanti: introduzione di specifici strumenti pubblici di mitigazione del rischio di credito; ampliamento delle possibilità di raccolta delle banche, destinata all’erogazione di prestiti green; valutazione del finanziamento come sostenibile dal punto vista ambientale, secondo la tassonomia europea. Del resto è la stessa direttiva Ue “case green” a chiederlo, oltre al Pnrr e al cambiamento climatico in atto. Nel frattempo, ad aiutare concretamente nel 2024 al comparto dei prestiti per l’acquisto della casa, ci penserà soprattutto il mercato.
Dal picco di ottobre L’Eurirs è sceso di circa 80 centesimi, gli Euribor sono già sotto il 4% di tasso sui depositi, sul mercato dei futures le aspettative su quello a 3 mesi sono di 2 punti in meno nel giro di un anno e mezzo; anche gli ultimi bollettini mensili di Bankitalia e ABI attestano un assestamento nell’ascesa degli interessi: il tempo che lo stop ai rialzi del costo del denaro (e l’atteso inizio di un lento taglio) si trasferisca alle rate mensili, e già da inizio anno gli importi dovrebbero farsi via via più convenienti per vecchi e nuovi variabili, candidati – al netto di altri choc globali – a tornare presto o tardi sotto i tassi fissi, per adesso ancora più economici. Se su un mutuo a 30 anni oggi un fisso costa tendenzialmente il 20% in meno di un variabile, evidentemente il rischio corso da quest’ultimo di salire ancora è al minimo. Resta poi sempre l’opzione “cap”: molto della scelta dipende, naturalmente, dalla capacità di reddito attuale e prospettica del richiedente.
“Il mercato anticipa Francoforte e gli effetti di un futuro allentamento della politica monetaria si cominciano a intravedere” ha dichiarato in questi giorni il presidente ABI Antonio Patuelli, prendendo ad esempio proprio i due indici: “L’Euribor a 3 mesi ha toccato il picco del 4% a metà novembre e l’Irs a 10 anni ha avuto la punta più alta al 3,52 ai primi di ottobre; il calo è stato progressivo” e lo stesso dovrebbe accadere ora alle rate. Parallelamente “il tasso dei Bot a 6 mesi a inizio ottobre toccava 4,05% e quello dei Btp a 10 anni il 5, lo spread tra Btp e Bund era arrivato a 207”: tutti indicatori calati vistosamente nell’ultimo periodo, a tassi fermi. Che la piazza stia riducendo il costo del denaro prima della Bce lo si vede anche in Borsa, dove i titoli bancari “non stanno più brillando, proprio perché hanno recepito il cambiamento che verrà” e quindi il costo dei mutui “può calare in anticipo sulle mosse delle banche centrali”.
“Con il probabile raggiungimento del picco dei tassi d’interesse, stiamo iniziando ad assistere a una progressiva stabilizzazione del mercato” aggiunge Dario Castiglia, amministratore delegato di 24MAX, che rimanda comunque almeno alla seconda metà del 2024 l’avvio di una ricrescita della domanda e dell’erogato. Anche la società di mediazione creditizia del gruppo immobiliare RE/MAX, in cui mediatori e agenti operano in sinergia nelle filiali, registra nel 2023 una diminuzione (in questo caso del 40% annuo) dei mutui erogati in Italia dagli intermediari e un deciso ritorno al tasso fisso, pur riconoscendo anch’essa che la prospettiva di una riduzione dei tassi potrebbe generare nei prossimi mesi un nuovo interesse per il variabile.
Secondo quest’ultimissimo report in ordine cronologico, tra i tanti diffusi in queste settimane con cifre spesso ballerine: l’acquisto della prima abitazione si conferma la finalità principe (91,6%); l’importo medio supera di poco 124mila euro; oltre il 70% dei contratti accesi ha un LTV pari o superiore all’80%; le fasce 35-44 e 25-34 anni quotano rispettivamente il 31% e il 29,8% del mercato e il 78% ha un contratto a tempo indeterminato. Ad ogni modo per 7 italiani su 10 il mattone rimane un investimento sicuro, un traguardo di vita da realizzare in tempi rapidi anche per la maggioranza dei giovani: dunque le prospettive del settore per il 2024, quando i tassi di interesse inizieranno presumibilmente a scendere, restano in effetti di una progressiva ripresa.
Ammortamento Mutuo alla Francese: Nessun Anatocismo nel Contratto
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