di Giuseppe Gaetano, chief editor
Da Idealista a Facile.it, dalla Fabi alle associazioni di consumatori, ogni giorno sui media si rincorrono ricalcoli mensili e annuali delle rate dei mutui.
Non sono da poco i rincari contando che a marzo di un anno fa l’Euribor a 3 mesi, lanciato ora al 3,35% entro luglio, era ancora negativo. Adesso è più caro degli indici Eurirs a lunga scadenza. Il mercato dei future si aspetta che torni sotto il 3% nel 2025 quando, secondo Francoforte, l’inflazione dovrebbe arretrare attorno al 2%. Intanto sul mercato prosegue il testa a testa tra i due tassi e, quale che sia importo o durata, tutte le rate hanno subito rincari medi annui ben oltre i 100 euro mensili per i nuovi mutui accesi ora, e fino a oltre 400 per i variabili in corso. Le domande di surroga nel canale online del broker mutuisupermarket.it sono arrivate al 44%. Anche se il cambio dal variabile comporta spesso un importo mensile maggiore, il tasso fisso rappresenta il 96% delle richieste, che per il 40% arrivano da under 36: target che, per ragioni proporzionali, ha anche la maggior percentuale di rifiuto in sede istruttoria. L’immobilismo è dettato anche dai tempi di attesa di quest’ultima, che sono di 2-3 mesi: un lasso di tempo che da adito a ripensamenti e dubbi tra i consumatori alla finestra, in attesa di capire se veramente l’allentamento della stretta monetaria è vicino. I limiti di tasso della normativa, inoltre, rendono poco praticabili i mutui agevolati al 100% dal fondo Consap.
Sebbene nei primi tre mesi di quest’anno le transazioni siano calate di quasi il 10% rispetto allo stesso trimestre dell’anno scorso, addetti ed esperti del settore non prevedono che inflazione, stretta sui mutui e incertezze sui tassi nel breve-medio termine comportino un grosso rischio per l’asset residenziale nel 2023: un rallentamento del comparto, ma non un crollo, che inizierà a riprendersi già dal 2024. “In questi mesi l’aumento dei tassi dei mutui, passati dallo 0,6 a oltre il 4% – dice Fabio Salvo, founder e Ceo dell’intermediario immobiliare Gromia -, ha portato a una contrazione della domanda di case allungando i tempi di vendita. Il mercato però non si è fermato, è cambiata la tipologia di chi acquista“, ovvero chi ha risparmi da riscattare e non ha bisogno del mutuo, mentre diminuisce chi compra la prima casa. “Ci sono anche risvolti emotivi legati alla percezione del contesto: se andiamo indietro neanche di molto è facile verificare che i tassi praticati oggi, soprattutto a tasso fisso, sono quelli che prima erano la fisiologia del mercato” ha detto di recente al Corsera David Scala, responsabile mutui di Intesa Sanpaolo che con il prodotto Domus Giovani, appena lanciato, offre finanziamenti a 40 anni e spese d’istruttoria dimezzate.
Insomma, i clienti si erano abituati bene. Prima, però, non c’erano l’inflazione e la crisi energetica veicolate dal conflitto russo-ucraino a pesare sui loro bilanci. La buona notizia è che le detrazioni sugli interessi dei mutui, come per le spese sanitarie e di istruzione, resteranno nelle tax expenditures: attualmente oltre 600 tra deduzioni e crediti di imposta che il governo vuole sforbiciare nella prossima riforma del fisco. Certo i tassi non scenderanno più sotto zero. Fisso o variabile, nell’importo mensile gioca comunque il suo ruolo anche lo spread stabilito delle banche che, a seconda delle offerte, per il cliente può influire nel prezzo finale mediamente tra lo 0,3 e il 2%. “Sui mutui è molto importante l’educazione finanziaria per capire tutte le tipologie di tassi e di rischi – ha dichiarato il governatore di BankItalia Ignazio Visco in commissione Finanze alla Camera – e dalla parte delle banche ci vuole trasparenza, correttezza e spiegare bene le cose“. La verità è che oggi, chi ha liquidi da parte, potrebbe ripagarsi il finanziamento investendo in prodotti con rendimenti esattamente in linea con i tassi attuali dei mutui.
E le altre forme di prestito? Le banche potrebbero diventare più prudenti nel concederli, per trattenere i contanti come misura precauzionale in questo periodo di turbolenza finanziaria internazionale. L’interesse medio sul credito al consumo oggi sfiora il 12% dall’8 di fine 2021. Chi cerca, però, trova ancora un buon tasso di finanziamento sui prestiti personali. Tra gennaio e febbraio 2023, secondo PrestitiOnline.it, il Taeg medio applicato è stato dell’8,21%: in forte crescita rispetto al 6,95 del 2022 ma, se si guarda al Taeg più basso della media, l’aumento è stato solo al 5,87% dal 5,61 annuo e perfino stabile rispetto al quarto trimestre 2022 (al 5,87% dal 5,88). Meglio della cessione del quinto che, specie per le pensioni, passa dal 3,68 al 4,06%. L’età media dei richiedenti, invece, sale da 44 a 45 anni. Quanto alle destinazioni dei prestiti, la maggioranza va nella ristrutturazione della casa: durano mediamente poco più di 6 anni e l’importo dei primi due mesi del 2023 è stato di 15.500 euro, 900 in meno dell’ultimo trimestre 2022; seguono liquidità (27% di tutte le richieste) e auto usata (20%). Anche qui gli importi richiesti diminuiscono, comunque, per tutte le finalità: tra le righe del rapporto emerge lo stesso deterioramento del quadro economico generale sottolineato dalle suddette, parallele analisi sui mutui.
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