di Giuseppe Gaetano, editor in chief
La primavera è la stagione delle offerte per le banche ma più in basso di così – circa un punto e mezzo in meno del variabile, attualmente attorno al 5% – il costo medio di un mutuo a tasso fisso non dovrebbe scendere, almeno per il 2024.
Da tempo l’Irs ha smesso di seguire linearmente la politica Bce, e gli istituti di credito applicano spread inferiori trattandosi di prestiti meno rischiosi. Da qui a fine anno è dunque lecito attendersi che l’imminente inizio dei tagli del costo del denaro (secondo rumors già nella riunione dell’11 aprile potrebbe esserci una sforbiciata dello 0,25%) si ripercuoterà soprattutto sul tasso variabile, che entro il 2025 potrebbe arrivare sotto il 3,5%: un trend calante, pronosticabile d’altronde fin dall’estate scorsa, da tenere in considerazione visto che l’impegno su un prestito per acquistare casa comporta comunque un anticipo del 20% del prezzo dell’abitazione e la sua durata oltrepassa quasi sempre 20 anni. Sono queste due caratteristiche intrinseche ad aver mortificato un business che finora, sul versante del credito al consumo, ha invece retto bene alla congiuntura negativa tassi-inflazione; nonostante anche nel 2024 gli interessi si confermino più alti della media europea: stando ai dati Bce elaborati dalla fondazione Fiba di First Cisl, solo a gennaio il Taeg ha guadagnato mezzo punto e comprare a rate in Italia costa il 10,75% contro l’8,72% dell’Ue.
Se i tassi su prestiti personali e finalizzati resteranno elevati per tutto l’anno, da un paio di mesi lato mutui è in corso al contrario una flessione che li sta riportando ai livelli di un anno fa. Dopo il picco del 4,92% di novembre 2023, che non si vedeva dal crack Lehman Brothers, l’ultimo bollettino ABI ha rilevato che a febbraio sono scesi al 3,90% dal 3,98 di gennaio e dal 4,42 di dicembre: una parabola discendente individuata pure da Bankitalia – frutto solo dello stop alla stretta monetaria ma forse anche del crollo delle erogazioni, che potrebbe aver spinto il comparto bancario a limare gli interessi – che però, paradossalmente, stenta ancora a riflettersi sui tassi variabili.
Secondo la 1° edizione dell’Osservatorio SalvaLaTuaCasa di Nomisma – presentata nelle settimane scorse alla Camera dei deputati – in meno di 2 anni la repentina impennata del costo del denaro avrebbe infatti rincarato la rata dei variabili tra il 35% e addirittura il 119%, contraendo fino al 51% il reddito netto di chi vi è ricorso (molti, inopinatamente, durante l’era dei tassi 0). Estremamente più contenute le percentuali diffuse qualche giorno fa da Crif, pur rilevando negli ultimi 5 anni un incremento del 25% del livello di indebitamento per questa tipologia di clienti e un peggioramento di 10 punti del loro rapporto rata/reddito. Fortunatamente costituiscono una netta minoranza rispetto ai tassi fissi: in base ai dati disponibili già a gennaio 2022 rappresentavano appena il 26% dei 3 milioni e mezzo di mutui ipotecari attivi e, da allora, è ragionevole ritenere che la cifra si sia ulteriormente assottigliata visto il boom di surroghe e rinegoziazioni. Inoltre, non hanno mostrato un incremento nel tasso di insolvenza: evidentemente la maggioranza aveva messo in conto il rischio connaturato al variabile e dispone di risorse “extra salariali” per saldare le rate, stipate in depositi o investite in titoli e polizze; altrimenti i recenti esercizi 2023 dei gruppi bancari sarebbero zeppi di deteriorati, che invece continuano costantemente a ridursi. Il fatto che nel 2023 il mutuo sia stato contratto solo per il 36% delle 710mila transazioni effettuate, e che queste siano calate in confronto solo del 9,5%, è riprova della liquidità accumulata da tanti risparmiatori che non hanno rinunciato alla compravendita.
Tuttavia, è indubbio che qualche scricchiolio ci sia: secondo l’ultimo bollettino ABI a gennaio le sofferenze nette delle banche, al netto di svalutazioni e accantonamenti, sono salite a 17,5 miliardi dai 16,7 di dicembre e il rapporto sugli impieghi all’1,04% dallo 0,98. Nei prossimi mesi Nomisma prevede, come tutti, un deterioramento della qualità del credito e un aumento delle insolvenze (di cui, ribadiamo, al momento non c’è traccia nei bilanci esibiti da banche e intermediari alla comunità finanziaria) che incrementerà ulteriormente il giro d’affari delle aste immobiliari sulla penisola: nel 2024 saranno tra 160mila e 180mila, +12% a/a. Per lo studio, il sistema delle aste presenta un conto medio di 23mila euro a famiglia escussa ed effetti negativi sia per gli istituti che per i proprietari, a partire dai prezzi di aggiudicazione che arrivano a dimezzare il valore dell’abitazione rispetto alla quotazione di mercato.
A mali estremi, ricordiamo per inciso che nel mondo del credito esiste anche il cosiddetto prestito di “soccorso”, concesso a interessi contenutissimi grazie al Fondo di prevenzione dall’usura. Non è altro che una proposta transattiva ai creditori con il debito restante, garantito dal pubblico, che resta in capo allo stesso o altro istituto: da quando nel 1996 è stato istituito presso il Mef, ha erogato 678 milioni a garanzia di oltre 85mila prestiti (anche alle imprese tramite i Confidi) per un importo totale di oltre 2 miliardi: e il 90% dei beneficiari è riuscito a rimborsare il finanziamento.
Tornando ai mutui, Nomisma propone come soluzione all’ipotetica emergenza la cartolarizzazione a valenza sociale di cui abbiamo già parlato su PLTV.it, “che incontra le esigenze delle banche di smaltire i deteriorati con quella degli investitori che possono optare finalmente per una operazione trasparente, etica e ad alto impatto sociale“. Un meccanismo attraverso il quale “è possibile trasformare un debitore incagliato in un consumatore nuovamente solvibile senza che perda l’abitazione – sostengono gli analisti -, con la garanzia che estingua definitivamente il suo mutuo e concedendo anche la possibilità di essere re-incluso finanziariamente“. In ogni caso, come per l’ancora poco adottata formula del “rent to buy”, è chiaro che si tratta di misure tampone in attesa dell’unica in grado di abbassare verticalmente i costi e rilanciare insieme credito e real estate: il taglio dei tassi da parte di Francoforte. L’attuale inversione di marcia è ancora troppo debole e agli inizi per impattare sul comparto, che inizierà a modificare davvero l’andamento non prima dell’estate.
Di sicuro questa primavera simboleggia un punto di arrivo e di ripartenza per il settore. È vero che sul mercato incombe e continuerà a incombere la concorrenza dell’affitto, ma la flessibilità offerta dalla soluzione abitativa della locazione fa comodo solo a chi – per lavoro o studio – è soggetto a possibili cambi di città o regione.
Il mutuo resta sulla carta un investimento su un bene stabile e rivalutabile, specie se in regola con le norme Ue sulla riqualificazione degli immobili, sebbene eccessivamente gravato in Italia da spese fisse e tasse. Le case green, in particolare, valgono attualmente dal 15 al 25% in più delle altre e nei prossimi anni non sarà facile ottenere un finanziamento per immobili, residenziali come commerciali, con prestazioni energetiche che non siano in classe A o B: l’offerta per acquistare o ristrutturare appartamenti e uffici “verdi” già propone forti sconti, e consente alle famiglie di ammortizzare il debito anche attraverso il risparmio derivante dal miglioramento energetico. Per MutuiOnline nel 2023 le richieste di accensione o surroga per questo tipo di prodotto, con durata superiore a 30 anni, sono salite dall’1,3 al 9,6% per importi stabilmente più alti del 30% rispetto ai mutui tradizionali (attorno ai 135mila euro). Dopo l’abbassamento dei tassi, i finanziamenti green sono l’altra leva per rimettere in moto il mercato: germogli da cogliere, per cominciare una nuova stagione.
