di Giuseppe Gaetano, chief editor
Secondo MutuiOnline, a gennaio le surroghe da variabile a fisso sono passate mensilmente dal quinto a un terzo di tutte le richieste di mutui.
Quelle a tasso fisso sono salite nel complesso al 76,8% dal 60% del quarto trimestre 2022. Il variabile è calato in parallelo di oltre 8 punti, al 18,3%; il variabile con cap è crollato al 4%; il misto resta marginale, allo 0,8. Uno scenario preannunciato da PLTV a inizio anno e destinato a prolungare la contrazione del mercato già rilevata da Abi e CRIF in due precedenti e distinti report. Confermato da MutuiOnline pure il minore importo richiesto: 130.780 euro il mese scorso dai 141mila di inizio 2022.
L’ultima voce sull’argomento è di Idealista che, lato immobiliare, per il 2023 prevede un calo del volume delle operazioni di mutuo per l’acquisto della casa (circa 650mila transazioni, -10% sul 2022) ma anche “un forte dinamismo nel passaggio da mutui variabili a fissi, che ne attutirà l’impatto“. A meno che il contratto non preveda un particolare switch, la banca può rifiutare sia la surroga che la rinegoziazione volontaria: possibile dunque che una spinta al fenomeno venga dalla trasformazione resa obbligatoria dalla Legge di Bilancio a determinati requisiti e con un tasso stabilito per legge sommando l’Eurirs di durata più vicina a quella residua del mutuo allo spread sul variabile. A parità di durata, le due operazioni hanno in realtà costi simili per il consumatore.
Certo la crisi ucraina non sostiene la fiducia e Bce e rincari hanno già prodotto una restrizione della platea e l’aumento del reddito netto dei richiedenti, più agee degli under 36 (l’età media resta 40 anni) per cui il governo ha rimodulato le agevolazioni. Diversi istituti di credito sopperiscono all’insufficienza delle misure con prodotti ad hoc per i giovani, allungando la durata del finanziamento. In quest’ottica è possibile anche mantenere il variabile, abbassando la rata appunto con l’allungamento del mutuo. Oppure, sempre col variabile, ricalcolare a ogni rata l’ammortamento del capitale allo stesso tasso degli interessi, per tamponare l’impatto delle strette monetarie. Anche l’ammontare del finanziamento complessivo ha il suo peso nelle valutazioni finali.
Ad ogni modo, per chi ha risparmi o non accende il prestito partendo da una capacità reddituale al limite, scegliere il variabile, in questo momento, forse non è così temerario. Comunque la si veda, siamo indubbiamente lontani dalle criticità di una decina di anni fa, col fisso oltre il 5%. Inflazione permettendo, l’ulteriore incremento di 50 centesimi atteso a marzo potrebbe essere uno degli ultimi. Il costo del denaro prima o poi smetterà di salire, forse già a fine 2023, e comincerà seppur lievemente a scendere. Le nuove sottoscrizioni, così come le rinegoziazioni e le surroghe a tasso fisso, potrebbero dunque apprestarsi ad essere ri-negoziate e ri-surrogate tra poco più di un anno: un balletto faticoso per gli addetti ai lavori, e un gioco che non vale la candela per tutti i clienti.
Balzo dei Tassi e Domanda di Mutui: Dati e Analisi a confronto
