a cura dell’ avv. Ansano Cecchini, amministratore unico Euroansa
Da un po’ di mesi assistiamo ad un proliferare di commenti e prese di posizione sul tema dell’incompatibilità tra l’attività dell’agente immobiliare e quella del collaboratore del mediatore creditizio.
In realtà chi ha inflazionato il dibattito, con i suoi continui interventi a mezzo comunicati stampa di tutti i tipi ed in tutte le sedi è stata Fiaip, mentre tutte le altre associazioni di categoria degli agenti immobiliari e dei mediatori creditizi si sono limitate a brevi commenti in occasione della promulgazione della nuova legge europea che sancisce definitivamente l’incompatibilità tra l’esercizio delle due predette attività.
Fiaip invece ha scritto in continuazione, e sta scrivendo tuttora, un po’ dappertutto.
Una cosa però Fiaip non ha mai precisato nei suoi comunicati: che essa stessa è proprietaria al 100% di una società di mediazione creditizia: Auxilia Finance s.p.a.
I suoi commenti (e le sue prese di posizione) non sono quindi disinteressati, ma all’evidenza impattano sugli interessi economici della società di mediazione creditizia partecipata interamente dalla stessa Fiaip, ossia possiamo legittimamente affermare che impattano direttamente sui suoi interessi economici.
Fatta questa doverosa, e significativa, premessa evidenziamo anche come Fiaip, e per essa Auxilia Finance S.p.A. è stata una delle poche (mi risulta solo due) società di mediazione creditizia (su oltre 200 abilitate) che hanno contrattualizzato come propri agenti, ex art. 128 novies TUB, gli agenti immobiliari.
Ossia, il modello di business e di sviluppo di Auxilia – FIAIP, ha puntato proprio sulla contrattualizzazione degli agenti immobiliari.
E qui appare quindi ancora più evidente l’interesse economico diretto e particolare di Fiaip sul tema alla stessa tanto caro e dalla stessa tanto discusso.
Ciò doverosamente premesso vediamo nel merito come, contrariamente a quanto sostenuto da Fiaip, l’accertata incompatibilità tra le due attività non sia lesiva degli interessi degli agenti immobiliari, come a gran voce urlato da Fiaip / Auxilia, ma al contrario vada proprio nella direzione di salvaguardare la professionalità e le competenze di tale categoria imprenditoriale.
Diventare collaboratore di una società di mediazione creditizia vuol dire essere assunto dalla stessa come proprio dipendente (ipotesi ritengo da escludere in radice per un agente immobiliare) o essere contrattualizzato con un contratto di agenzia, ex art. 1742 c.c.
Vuol dire, in altre parole, che l’agente immobiliare deve stipulare con la società di mediazione creditizia un contratto mediante il quale lo stesso agente immobiliare si impegna a procacciare continuamente e abitualmente dei contratti di finanziamento per conto della stessa società di mediazione creditizia.
L’agente immobiliare viene quindi così a perdere la sua indipendenza ed autonomia, in quanto deve procacciare affari in nome e per conto della società di mediazione creditizia, spendendo unicamente il nome di quest’ultima e non il proprio.
I clienti così procacciati dall’agente immobiliare saranno clienti della società di mediazione creditizia, non suoi, clienti a cui sarà la società di mediazione creditizia a emettere fattura.
Dovrà lavorare esclusivamente per una sola società di mediazione creditizia, non potendo collaborare con più società contemporaneamente, e non potrà che proporre i prodotti e servizi che questa sola società di mediazione creditizia ha in portafoglio, ossia solo i finanziamenti offerti dagli istituti bancari con i quali tale società di mediazione creditizia ha in essere delle convenzioni.
Dovrà svolgere la propria attività personalmente, non potendola delegare a nessun altro del suo ufficio, in quanto l’iscrizione abilitativa in OAM è a titolo personale (e non può quindi essere svolta come società), così come personale è l’accredito presso i singoli istituti bancari.
Dovrà svolgere 60 ore di formazione obbligatoria ogni due anni, e rispettare diligentemente tutte le direttive aziendali stabilite dalla società di mediazione creditizia, utilizzando esclusivamente la modulistica predisposta da tale società preponente, e osservare tutta le procedure (rigorose) dettate in tema di compliance.
Nella sostanza l’agente immobiliare che volesse fare il collaboratore del mediatore creditizio, deve capire che andrà a lavorare PER la società di mediazione creditizia, non CON la società di mediazione creditizia.
E promuovere la conclusione di contratti di finanziamento è un’attività tutt’altro che banale o semplice.
Richiede competenza, quindi preparazione, dedizione e tanto tempo.
Oggi gestire una pratica di mutuo occupa lo stesso tempo che gestire una pratica di locazione o di compravendita, quindi un’attività ben lontana dall’immaginario di un tempo del “porto il cliente in banca e gli presento il funzionario e poi proseguiranno loro”.
Tutta un’altra storia.
Chiaramente quindi un ruolo (subordinato) ed una attività che non sono per nulla confacenti a quelli tipici dell’agente immobiliare, perché nessun agente immobiliare, abituato e cresciuto con il dogma dell’imparzialità, della terzietà, dell’autonomia è, e sarà, disponibile ad andare a lavorare per conto di un altro soggetto.
Tanto è vero che in questi anni solo poche decine di agenti immobiliari, su oltre 50.000 abilitati, hanno chiesto di poter andare a lavorare per le (due) società di mediazione creditizia che si sono dichiarate disponibili ad “assumerli” o che hanno fatto il possibile e l’impossibile per reclutarli (ed una di queste due, come detto, è Auxilia -Fiaip).
Una percentuale quindi dello 0, … (zero virgola), talmente irrisoria che non giustificherebbe tutto questo clamore che Fiaip sta cercando di sollevare, ed ha sollevato, in questi mesi.
Evidenza ancora una volta quindi l’interesse economico di pochi, più che una difesa degli interessi della categoria degli agenti immobiliari.
Se avesse effettivamente voluto difendere gli interessi di questa categoria, FIAIP avrebbe dovuto battersi per la regolamentazione della segnalazione (già prevista ma in attesa di regolamentazione), ossia del riconoscimento di una fee per la segnalazione da parte dell’agente immobiliare alla società di mediazione creditizia di un potenziale interessato ad un finanziamento, o per far accertare la compatibilità tra l’attività dell’agente immobiliare e quella dell’amministratore condominiale, attività quest’ultima che non prevede che l’agente immobiliare sia “subordinato” alle direttive di terzi, ma ciò non ha fatto e la domanda nasce spontanea: perché non l’ha fatto, e perché ha cercato solo di difendere, oltre modo, il proprio modello di business, che come sopra evidenziato è fallito ancora prima di iniziare, visto che solo lo “zero virgola” degli agenti immobiliari si è lasciato convincere ad andare a lavorare per loro ?
In sostanza, cari amici della FIAIP e di Auxilia Finance S.p.A. la prossima volta che prendete in mano carta e penna per scrivere l’ennesimo comunicato e sostenere, apoditticamente e contrariamente al vero, che l’incompatibilità in esame lede gli interessi degli agenti immobiliari, fate una dovuta premessa e precisate che avete un interesse diretto ed economico su questa tematica, interesse che è stato fortemente pregiudicato dalla nuova legge europea, che quindi vi augurate tanto che venisse cambiata.
Poi lasciate pure alla valutazione degli agenti immobiliari, che sono soggetti preparati, competenti e molto più savi di quello che pensate, valutare se sia così essenziale andare a lavorare per conto di una società di mediazione creditizia, o invece mantenere la propria credibilità, autonomia e indipendenza e continuare a fare nel migliore dei modi un lavoro, il loro, che per essere fatto bene richiede tanto impegno, formazione e competenza.
La realtà delle cose ha già dato una risposta, se solo lo ZERO VIRGOLA degli agenti immobiliari la pensa come voi.
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